Самозанятые: сдача в аренду нежилого помещения

Трудовые отношения Спросить юристабесплатно. Это быстрее! Время чтения: 4 мин.

Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещениеС введением в 2019 году в силу ФЗ № 422 россияне получили возможность узаконить свои доходы, получаемые от своей профессиональной деятельности, а именно, от определенных работ и услуг. Специальным налоговым режимом пользуются лица, занятые реализацией продукции собственного производства, перевозками грузов и пассажиров, строительными и ремонтными работами. В свою очередь, те кто владеет недвижимостью, также задаются вопросом, может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение с минимальной налоговой ставкой.

Кто является самозанятым?

Вступивший в силу закон № 422-ФЗ от 27.11.2018 года, предоставил возможность гражданам добровольно перевести свой доход в правовое поле, а именно, начать применять особый режим налогообложения НПД.

Отмечается, что специальный налоговый режим позволяет самозанятым уплачивать лишь 4% от своего профессионального дохода государству, полученного при взаимодействии с физлицами. При этом для плательщиков с доходов от юрлиц предлагается отчислять 6%. Работать в качестве самозанятых могут как физлица, так и предприниматели. Такой подход позволяет гражданам без каких-либо рисков легально заниматься бизнесом и получать от него доход.

Если ранее арендодатели, парикмахеры, репетиторы и прочие лица предпочитали скрывать свои доходы и не выплачивать 13% или налог по УСН в государственную казну, то относительно низкий налог на профдеятельность фактически позволил вывести их из «тени».

Следует отметить, что обозначенные налоговые ставки самозанятых справедливы только для некоторых видов профессиональной деятельности.

В частности, не допускается применение НПД, если лицо занимается работой или предоставлением услуг, обозначенных в ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ. Так, физическому лицу придется уплачивать налоги в соответствии с другими системами налогообложения, если оно занимается продажей объектов недвижимости, получает доход в рамках трудовых отношений и тому подобное. Несмотря на то что в действующем законодательстве не предусмотрено четкого определения самозанятого, принимая во внимание ст. 2 закона № 422-ФЗ, можно сделать вывод, что таковым может являться как предприниматель, так и лицо без ИП, то есть обычный человек, решивший легализовать свой доход. При этом законодатель обозначил, что прибыль должна быть результатом личного труда, без найма рабочих, а также при использовании личного имущества. Если же при этом самозанятый имеет основную официальную работу, то он должен уплачивать 13% НДФЛ, а его работодатель отчислять соответствующие страховые взносы.

Можно ли сдавать помещение?

Законодательство позволяет самозанятому быть арендодателем помещения. Но при условии, что оно является жилым.

Это следует из ст. 6 закона № 422-ФЗ. В указанной правовой норме обозначено, что объектом налогообложения не считаются доходы, полученные лицом от передачи имущественных прав на ту или иную недвижимость. За исключением аренды (найма) жилья: квартиры, дома, комнаты. При этом допускается сдача в аренду, как собственной недвижимости, так не принадлежащее ему жилье, которым он пользуется в качестве арендатора.

В последнем случае субаренда возможна, только если соответствующее условие прямо закреплено в договоре. Следует учитывать, что в отношении субаренды будет действовать тот же НПД, об этом говорится в Письме Минфина РФ № 03-11-11/95717 от 09.12.2019 г.

Таким образом, допускается получение дохода от сдачи жилых помещений квартиросъемщикам с уплатой налога по специальной ставке.

При этом сдавать в аренду нежилые помещения, то есть объекты, предназначенные для ведения хозяйственной или прочей деятельности самозанятые, по закону, не могут.

В частности, нежилой недвижимостью можно признать помещения, используемые под магазины, кафе, офисы, гаражи, склады и так далее, а также площадки под парковки или хранение продукции.

Соответствующий запрет установлен как в самом законе № 422-ФЗ, так и обозначается в Письме Минфина РФ № 03-11-11/102607 от 27.12.2019 г.

Использование офисов, помещений под кафе, магазины, склады или площадей под организацию производства, оказание определенных услуг зачастую требуют оформления предпринимательской деятельности, поскольку возникает необходимость в получении одобрения контрольно-надзорных органов, таких как СЭС, пожарная инспекция, Ространснадзор, Роспотребнадзор и прочее.

Кроме того, по мнению Минфина, изложенному в Письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020 г., предоставление гражданам возможности использования НПД касательно доходов от сдачи в аренду нежилых объектов, приведет к повышению числа плательщиков с минимальной налоговой нагрузкой, что в итоге отрицательно скажется на финансовых поступлениях в бюджет РФ.

Можно ли совмещать самозанятость и ИП?

Можно ли совмещать самозанятость и ИПНекоторые граждане интересуются, можно ли с прибыли от сдачи квартиры отчислять 4% НПД как самозанятому, а с доходов от сдачи в аренду нежилого помещения уплачивать 6% по ставке УСН или же 15% за вычетом расходов.

Следует отметить, что не допускается совмещение самозанятости и сдачи нежилого объекта в аренду с уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Это объясняется тем, что закон № 422-ФЗ попросту не позволяет сочетать разные налоговые режимы, например, НПД  и УСН, ОСН и тому подобное.

Сдавать жилое и нежилое помещение можно и самозанятому. При этом в первом случае он сможет уплачивать налог в 4%, если арендатор является физлицом или 6%, если юрлицом.

В случае с нежилым объектом налог на профессиональный доход не уплачивается. В связи с чем арендодателю, сдающему помещение юр лицу или ИП, придется отчислять налог как обычному физлицу, то есть 13% НДФЛ. Важно, что при этом статусом ИП собственник жилья при этом обладать не может.

Таким образом, лицо вполне может сдавать нежилое помещение в аренду, но при этом оно не вправе использовать НПД как самозанятый. С дохода, полученного от сдачи арендатору от такого объекта недвижимости ему придется уплачивать стандартный НДФЛ в 13%.

Источник: «Юридическая азбука»

Насколько полезной оказалась эта статья?

Оцените статью!

Средний рейтинг 4.8 / 5. Всего голосов: 46

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ всегда доступны для Вас! Именно Вашу проблему можно решить так:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните 8 (499) 350-55-06 доб. 145 - Москва и Московская область
  • позвоните 8 (812) 309-06-71 доб. 704 - Санкт-Петербург и область
  • позвоните 8-800-555-67-55 доб. 686 - По России, звонок бесплатный
Подписывайтесь на наш юридический канал Яндекс.Дзен
Подписаться
Распечатать   Спросить юриста
Автор статьи Михайлова Елена Олеговна

Занимается трудовым и гражданским правом, где является экспертом с многолетним опытом. Практикующий юрист, разбирает разнообразные дела, от самых элементарных, до очень сложных. Знает ответы на многие вопросы в своей сфере. Помогает читателям разобраться в своих проблемах за минимальное время с минимальными трудозатратами. Окончила негосударственное образовательное частное учреждение высшего профессионального образования «Московский новый юридический институт» (МНЮИ), специальность «Юриспруденция».

Рейтинг автора:

Много вопросов? Спросите!

Любые уточняющие вопросы по статье Вы можете задать в форме комментариев. Остальные вопросы, а так же вопросы по Вашему конкретному случаю, просим задавать через всплывающее окно в нижнем углу экрана или через форму выше. Мы готовы Вам помочь!

23 коммент. по статье “Самозанятые: сдача в аренду нежилого помещения

  1. Добрый день. Подскажите пожалуйста. Я являюсь самозанятым и сдаю рабочие места в парикмахерской собственником, которой я являюсь. Это законно?

    1. С точки зрения закона вы сдаете в аренду не рабочее место, а часть нежилого помещения, в котором располагается ваша парикмахерская, вместе с оборудованием для обслуживания клиентов и необходимой мебелью.

      Сдавать нежилые (коммерческие) помещения в аренду, будучи самозанятым, законом запрещено (см. п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422). Это значит, что своими действиями этот самый закон вы нарушаете — налоговая может принудительно перевести вас на ОСН и доначислить все неуплаченные налоги (в том числе и НДС).

      Чтобы сдавать рабочие места в соответствии с требованиями закона, рекомендую вам открыть ИП и сразу же перевести его на упрощенный режим налогообложения. Налоговая ставка по нему не отличается от ставки по НПД, установленной для самозанятых, работающих с юрлицами – придется заплатить 6% от полученного дохода. Единственный дополнительный расход – уплата страховых взносов, но и их вы можете уменьшить на сумму налоговых платежей, внесенных в бюджет в отчетном году.

  2. Может ли владелец нежилого помещения сдать его в аренду как самозанятый?

  3. И какие варианты получения индексированной пенсии у меня есть, и есть ли они вообще?

  4. Добрый день! Я пенсионерка с 2016 года, у меня оформлено ИП — я сдаю в аренду нежилое помещение юр.лицу, и поскольку считаюсь работающей пенсионеркой, то не получаю индексацию к своей пенсии. Скажите пожалуйста, есть ли у меня какие-то способы получить индексированную пенсию, не закрывая ИП?

    1. Любовь Анатольевна, право на индексацию пенсии у пенсионеров с открытым ИП не возникает, так же, как и у работающих пенсионеров. Причина аналогии проста – и трудоустроенные работники, и ИП платят страховые взносы, поэтому пенсия и не индексируется.

      Пенсионер с открытым ИП имеет право на индексацию пенсии только в одном случае – если он перейдет на спецрежим налогообложения НПД. Этот спецрежим применяют самозанятые граждане, которые не платят страховые взносы.

      Однако вид деятельности, с доходов от которого вы платите налоги, перейти на НПД вам не позволяет – сдавать помещения юрлицам самозанятые не могут. Поэтому ваши действия могут быть такими:

        1. Вы продолжаете сдавать помещение как ИП, без права на индексацию пенсии.

        2. Вы прекращаете сдавать помещение, закрываете ИП, ждете, пока ПФР проиндексирует вам пенсию, вновь открываете ИП и продолжаете сдавать помещение – такой вариант чреват потерей арендатора, а, соответственно постоянного дохода.

        3. Вы переоформляете помещение на третье лицо, которое будет заниматься его сдачей в аренду, а сами закрываете ИП и получаете пенсию с учетом индексации – этот вариант подразумевает утрату права собственности на помещение, а это небезопасно: если человек, на которого вы переоформите недвижимость, окажется нечестным, вы рискуете остаться вообще без актива, зато с повышенной пенсией.

      Решать, как поступить, конечно, вам. Но я бы рекомендовала оставить все, как есть – постоянный доход от сдачи недвижимости в любом случае превышает процент индексации пенсии.

  5. Имею небольшую парикмахерскую в собственности. Половину сдаю в аренду. Могу ли я быть самозанятой и работать в своем помещении в оставшейся половине???

    1. Нет, к сожалению подобный расклад в описанных вами обстоятельствах невозможен – объясню, почему.

      Если вы оформите самозанятость, вы сможете работать парикмахером – ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ это позволяет. Однако сдавать часть своей парикмахерской вы не сможете: закон о НПД содержит прямой запрет на сдачу коммерческой недвижимости в аренду.

      Одновременно оформить самозанятость для работы парикмахером и ИП для сдачи парикмахерской в аренду нельзя. Если вы хотите легально сдавать помещение в аренду от своего имени, выбирать вам не приходится – придется открыть ИП.

      При регистрации в документах укажите коды ОКВЭД, соответствующие парикмахерским услугам и сдаче нежилых помещений в аренду – это позволит вам одновременно заниматься разными видами деятельности. Кроме того, рекомендую вам перевести ИП на специальный налоговый режим (например, УСН «Доходы») – это позволит упростить ведение учета и сэкономить на обязательных налоговых платежах.

  6. Может ли самозанятый сдать в аренду юрлицу земельный участок, предназначенный для производства (лесопилки)? Если нет, то кто платит НДФЛ за аренду такого участка (само физ.лицо или арендатор)? И, вообще, физлицо может ли под промку сдавать юрлицу или обязательно оформлять ИП?

    1. Наталья, перечень объектов налогообложения, которые не применяются в качестве базы для НПД, определен ст. 6 ФЗ от 27.11.2018 № 422. В частности, в этот перечень входят доходы сдачи в аренду недвижимости третьему лицу (кроме случаев, когда такой недвижимостью является жилое помещение).

      Земельный участок – это недвижимое имущество, которое не имеет статуса жилого помещения. Это значит, что передача его в аренду не является объектом налогообложения НПД, и сдавать его как самозанятый вы не сможете.

      Если вы сдаете участок юрлицу, которое будет использовать его для осуществления предпринимательской деятельности, без открытия ИП вам не обойтись. Если вы будете сдавать землю как физлицо, налоговая посчитает ваши действия предпринимательскими и начислит на сумму дохода НДС – а вам придется его заплатить.

      НДФЛ с полученных доходов придется платить вам – если вы откроете ИП, ваш контрагент по отношению к вам не будет являться налоговым агентом. Чтобы избавиться от обязанности по уплате НДФЛ, рекомендую вам перейти на подходящий налоговый спецрежим – например, на УСН «Доходы». Так вам не придется платить ни НДФЛ, ни НДС – налог с полученных доходов составит всего лишь 6%.

  7. У меня, как физического лица, хотят снять в аренду нежилое помещение под парикмахерскую (салон красоты) три самозанятых. Это возможно и каким образом оформить эту аренду?

    1. Виктор, вы можете сдать в аренду нежилое помещение только как ИП. При этом неважно, кто именно будет являться вашим арендатором – самозанятый, ИП или юридическое лицо.

      Чтобы сдать помещение в аренду, нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве предпринимателя. Сразу после регистрации стоит перейти на специальный режим налогообложения – это выгоднее финансовой с точки зрения. Рекомендую вам выбрать режим УСН «Доходы» — с полученных денег вам придется заплатить не 13%, а только 6%.

      Помните, что в случае, если вы откроете ИП, вам придется уплачивать не только налоги, но и страховые взносы. В 2022 году их размер составит 43 211 рублей. Стоит отметить, что ИП на упрощенке может уменьшить размер налога на сумму взноса.

      Если вы будете сдавать помещение как физическое лицо, налоговая может посчитать такие действия предпринимательскими и начислить на сумму полученной выручки НДС – так, как это пришлось бы сделать предпринимателю на ОСН. Даже если вы задекларируете полученный доход по ставке НДФЛ в размере 13%, избежать претензий со стороны налоговой не получится (см. Определение ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17).

      Для оформления правоотношений с арендаторами нужно заключить договор аренды нежилого помещения. Если помещение будет арендовано на срок более 1 года, договор потребуется зарегистрировать в Росреестре, поэтому рекомендую вам заключить договор на 11 месяцев, а потом, при необходимости, перезаключить или пролонгировать его.

  8. Добрый день. Я так и не понял… У меня в собственности есть апартаменты (квартира) в новостройке, я хочу их сдавать как жилье. Могу ли я платить налог как самозанятый или обязательно нужно регистрироваться как ИП и, например, покупать патент.

    1. Андрей, апартаменты – это не жилая, а коммерческая недвижимость. Такого понятия в законе нет, но и описанию жилых помещений, установленному ст. 16 ЖК РФ, апартаменты не соответствуют.

      В соответствии со ст. 6 ФЗ от 27.11.2018 № 422, платить НПД можно только с доходов, получаемых от сдачи в наем жилых помещений. Апартаменты, даже если они очень похожи на жилье (имеют управляющую компанию, собственную детскую площадку и почтовые ящики), не являются квартирой, а, значит, как самозанятый вы их сдать не сможете.

      В этой ситуации вам действительно придется оформить ИП и перевести его на удобный для вас спецрежим. Или же вы можете платить налоги как физлицо, ежегодно подавая декларацию 3-НДФЛ и уплачивая 13% от полученного от сдачи апартаментов дохода.

  9. Могли бы Вы пожалуйста уточнить, верно ли из Вашей статьи я понимаю, что если я самозанятый и получаю основной доход от сдачи жилья в аренду, то я могу параллельно и сдавать в аренду нежилое (коммерческое) помещение, но уже как плательщик 3-НДФЛ 13% от этого дохода? Т.е. даже если арендатор будет ИП то он выступать моим налоговым агентом в таком случае не будет? И вопрос по НДС , при этой ситуации, я получается должен буду его тоже оплачивать сам при получении прибыли от сдачи нежилого помещения? Заранее благодарен за ответ.

    1. Юрий, все верно, доход от сдачи в аренду нежилого помещения вы будете декларировать как физическое лицо. НДФЛ по ставке 13% от полученного дохода вы также будете рассчитывать и уплачивать самостоятельно.

      Налоговый агент – это сторона правоотношений, у которой, в соответствии с налоговым законодательством, возникает обязанность по удержанию и уплате НДФЛ. Например, налоговым агентом является работодатель по отношению к работнику или брокер по отношению к держателю акций или облигаций. Арендатор-ИП – это обычный участник договорных отношений, который, в соответствии с договором, должен своевременно вносить арендную плату и содержать в надлежащем состоянии арендуемое помещение. Платить за вас налог он не должен.

      НДС – налог на добавленную стоимость – платят только предприниматели и организации, работающие с применением общего налогового режима. Вы, как физлицо, отдельно уплачивать НДС не должны – с полученного дохода вы платите только НДФЛ в размере 13%: больше государству вы ничего не должны.

  10. Самозанятый может сдавать в субаренду нежилое помещение медицинской организации, при этом оплачивать налог 6%?
    Кроме того у арендатора есть требования регистрировать договор аренды в рег палате!
    Или вернее будет оформить ИП?
    Медикам требуется получать лицензию, как поступить физ лицу в таком случае чтобы обойтись налогом 6%?

    1. Нежилое помещение медицинской организации – это коммерческая недвижимость, которую вы, как самозанятый, не можете сдавать ни в аренду, ни в субаренду. В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ от 27.11.2018 № 422, самозанятый может сдавать в наем только жилые помещения – помещение, в котором размещена медицинская организация, таким не является.

      Если вы нарушите это правило, и о нарушении узнает налоговая (а она о нем узнает, ведь обязательное требование собственника помещения – регистрация договора аренды в Росреестре), вам придется заплатить:

      — НДФЛ в размере 13% от суммы полученного вами дохода;
      — пени за просрочку уплаты налога;
      — штраф за неподачу декларации 3-НДФЛ.

      А еще налоговая может оштрафовать вас за то, что вы не зарегистрировались как ИП и начислить на ваши доходы НДС – его также придется заплатить налоговикам.

      В вашем случае действительно стоит оформить ИП и сразу же перевести его на специальный налоговый режим УСН «Доходы» – так вы заплатите только 6% от выручки, полученной от сдачи помещения в субаренду, что сопоставимо с размером налогового платежа, который платит самозанятый при работе с юрлицами. Правда, в отличие от самозанятого, вам придется платить страховые взносы во внебюджетные фонды – но зато вы будете знать, что налоговая не оштрафует вас за нарушение закона.

      Прямого запрета на осуществление медицинской деятельности в качестве самозанятого в законе нет, поэтому формально врач может им стать. Однако, в соответствии с п. 46 ч. 1 ст. 12 ФЗ от 04.05.2011 № 99, для работы медиком необходима лицензия – а ее могут получить только ИП.

      Поэтому, чтобы обойтись налогом в 6%, медик также может перейти на УСН и выбрать режим налогообложения «Доходы». При этом важно помнить про возникновение обязанности по уплате в государственную казну страховых внебюджетных взносов.

  11. Может ли самозанятый сдавать компьютеры в аренду? Какие документы надо представить в налоговую?

    1. Дмитрий, в законе перечислены категории доходов, которые не признаются объектом налогообложения по НПД. В частности, в этот список включены доходы от передачи имущественных прав на недвижимость (исключение составляют только арендная плата, полученная за сдачу в аренду жилой недвижимости).

      Получается, что самозанятое лицо не может включить в налогооблагаемую базу по НПД доход от аренды коммерческого помещения. Однако что касается аренды движимого имущества, в том числе различного оборудования и компьютеров, то здесь никаких ограничений не предусмотрено. Поэтому самозанятые могут свободно заниматься сдачей в аренду компьютеров.

      Никакие специальные документы вам не понадобятся. Зарегистрироваться в качестве самозанятого можно через приложение «Мой налог». Через это же приложение налогоплательщик передает в налоговую службу информацию о произведенных расчетах и формирует чеки.

  12. Из статьи я не понял про площадки для парковки, которые трактуются жилыми помещениями. Парковки это же не помещения. Могу ли я владелец парковок для автомобилей зарегистрироваться как самозанятый и получать доход от клиентов, пользующимися парковками, и оплачивать налоги по ставки 4-6%?

    1. Игорь,

      В статье мы указали, что нежилой недвижимостью признаются помещения под магазины, кафе, офисы и тому подобное, а также площадки под парковки.

      Парковка может быть расположена обособлено, а может являться частью здания. Например, подземный паркинг многоквартирного дома или торгового центра.

      В любом случае, парковка не предназначена для проживания и поэтому не считается жилой недвижимостью.

      Доход от аренды паркоместа не признается объектом налогообложения по налогу на профессиональный доход (ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ). Если бы Вы сдавали в аренду особняк, квартиру, комнату или другую жилплощадь, тогда в отношении заработанной арендной платы можно было бы применить специальный налоговый режим НПД.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *