Агент по недвижимости (риелтор) – это посредник между продавцом и покупателем недвижимого имущества, который сопровождает сделку купли-продажи с момента первого осмотра объекта до подписания документов и регистрации права собственности. Риелтор может быть наемным работником в агентстве недвижимости, а может работать на себя. Во втором случае возникает вопрос – может ли самозанятый быть агентом по недвижимости, или для самостоятельной работы обязательно оформлять ИП?
Может ли риелтор стать самозанятым?
Агент по недвижимости может работать в качестве самозанятого при условии, что соблюдаются другие ограничения, установленные законом для плательщиков налога на профессиональный доход (см. Письмо Минфина от 11.06.2021 № 03-11-11/46304).
Возможность ведения подобной деятельности Министерство объясняет тем, что Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ не содержит запрета на применение НПД физическими лицами, оказывающими услуги по отчуждению или приобретению недвижимого имущества, а также по сдаче его в аренду или в наем.
Почему не действует ограничение, установленное для лиц, работающих по агентскому договору?
Несмотря на наличие разъяснений от Минфина (Министерство выпускает подобные письма не впервые, каждый раз указывая на то, что работа в сфере недвижимости не является препятствием для оформления самозанятости), слово «агент» в названии профессии заставляет задуматься тех, кто только выбирает подходящий для своей деятельности режим налогообложения.
Дело в том, что в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 3 ФЗ № 422, лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основании агентского договора, самозанятыми быть не могут.
Агент по недвижимости может работать как на какую-то организацию (по трудовому договору), так и на себя – при этом статуса агента в смысле, предусмотренном агентским договором, он не приобретает.
Чтобы избежать лишних вопросов, связанных с видом деятельности, самозанятому риелтору нужно заключать с клиентами договор оказания услуг, а не агентский договор – так проблем с налоговой не возникнет.
С кем может работать самозанятый риелтор?
Самозанятые могут работать как с физическими, так и с юридическими лицами. В первом случае налоговая ставка составит 4% от полученного дохода, во втором – 6%.
Как риелтору стать самозанятым?
Чтобы стать самозанятым, агенту по недвижимости нужно:
- Установить приложение «Мой налог» на смартфон.
- Пройти процедуру регистрации – для этого нужно отправить на рассмотрение в налоговую фото своего паспорта. Еще можно использовать существующий профиль с портала «Госуслуги» — так регистрация пройдет еще проще и быстрее.
- Указать регион, в котором будет осуществляться деятельность – например, если риелтор будет работать в Москве, в настройках приложения ему нужно выбрать именно этот город.
Еще регистрацию можно пройти через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Процедура ничем не отличается от порядка регистрации с мобильного телефона – так зарегистрироваться могут те, кому удобнее работать с компьютера, чем со смартфона.
Лично посещать налоговую не нужно. После того, как регистрация будет завершена, самозанятый получит доступ к личному кабинету. В нем он сможет:
- скачать справку о постановке на налоговый учет;
- фиксировать доходы;
- выдавать чеки;
- оплачивать налоги.
Вам также будет интересно:
— Может ли самозанятый быть агентом по поиску персонала?
— Увольнение из-за частых больничных
Как самозанятый риелтор может принимать оплату от клиентов?
Принимать оплату от клиентов риелтор может любым удобным для него способом:
- Наличными средствами.
- Безналичным переводом – причем неважно, куда именного приходят деньги: на личную карту, которую самозанятый использует для собственных нужд, или на отдельную карту, с которой он только переводит полученные от самозанятости деньги.
Как задекларировать полученный доход?
Документом, подтверждающим факт оказания риелтором услуги и получения за это денег, является чек. Чтобы сформировать чек, не нужно покупать дорогостоящее кассовое оборудование и тратить деньги на его настройку – достаточно скачать приложение «Мой налог» и ввести в него следующую информацию о продаже:
-
наименование услуги;
-
сумма полученного дохода;
-
дата получения денег;
-
сведения о клиенте – Ф.И.О. для физических лиц и наименование организации и ИНН – для юридических лиц.
На основании полученных сведений приложение сформирует чек. Его нужно передать клиенту – распечатать, отправить по электронной почте или через мессенджер. Юридическое лицо дополнительно может попросить оформить акт – этот документ не является обязательным, но для облегчения учета и дополнительной подстраховки на случай проверок он может пригодиться.
Вам также будет интересно:
— Налоговый вычет при покупке квартиры для самозанятых: как получить
— Можно ли быть самозанятым, живя за границей и работая через интернет?
Как заплатить налог?
Заплатить налог можно сразу после того, как будет рассчитана сумма обязательного платежа. Это можно сделать следующими способами:
- Сформировав платежную квитанцию, по которой деньги можно перечислить на счет налоговой в любом банковском отделении.
- Самостоятельно переведя деньги с банковского счета через приложение.
- Подключив автоплатеж – деньги будут списываться автоматически, в заданный период времени.
Самозанятость для риелтора: плюсы и минусы
Преимущества работы в качестве самозанятого для агента по недвижимости заключаются в следующем:
- простота регистрации – не нужно платить пошлину и готовить заявление в налоговую – достаточно создать личный кабинет налогоплательщика через мобильное приложение «Мой налог»;
- низкие налоговые ставки: 4% — если клиент является физическим лицом и 6% — если вознаграждение за сделку поступило от организации;
- простота ведения учета – всего лишь нужно зафиксировать в приложении сумму полученного дохода: сумма налога, подлежащего уплате, будет рассчитана автоматически, и никаких деклараций в налоговую подавать не придется;
- самозанятый пенсионер не считается работающим, поэтому пенсия, которую он получает, будет регулярно индексироваться – пенсионерам, работающим по найму, такая индексация не положена;
- не нужно приобретать онлайн-кассу.
Недостатки у самозанятости тоже есть, но для риелтора, который не планирует в ближайшем будущем открывать свое агентство по недвижимости, они не будут существенными:
- нельзя иметь наемных работников – трудиться придется в одиночку;
- годовая сумма дохода ограничена отметкой в 2 400 тыс. рублей – если получится заработать больше, придется открывать ИП и переводить его на любой другой налоговый спецрежим;
- самозанятый не имеет права на пенсию (эту проблему можно решить, вступив в программу добровольного финансирования пенсии – ежегодно придется перечислять в ПФР определенную сумму денег, чтобы по достижении пенсионного возраста, получить право на назначение страховой пенсии по старости).
Право на бесплатное медицинское обслуживание по полису ОМС у самозанятого риелтора сохраняется, несмотря на то, что взносы в ФОМС ему делать не нужно.
Итак, агент по недвижимости (он же риелтор) может работать в качестве самозанятого, при условии, что он не является стороной-исполнителем по агентскому договору. Оказывать услуги по сопровождению сделок купли-продажи и уплачивать с полученного заработка налог на профессиональный доход законодатель ему не запрещает.
Источник: «Юридическая азбука»
Насколько полезной оказалась эта статья?
Оцените статью!
Средний рейтинг 4.7 / 5. Всего голосов: 23
БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ всегда доступны для Вас! Именно Вашу проблему можно решить так:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните 8 (499) 350-55-06 доб. 145 - Москва и Московская область
- позвоните 8 (812) 309-06-71 доб. 704 - Санкт-Петербург и область
- позвоните 8-800-555-67-55 доб. 686 - По России, звонок бесплатный
Здравствуйте! Я, как самозанятый риэлтор составляю договора купли-продажи, необходим ли договор между мною и клиентом. Заранее спасибо за ответ.
Александр, законодатель не обязывает самозанятого заключать договоры с клиентами – единственный документ, который обязательно нужно оформлять по итогам выполненной работы/оказанной услуги, это чек, сформированный с помощью приложения «Мой налог».
Тем не менее, заключать договор все-таки стоит: тем самым вы избавите от лишних проблем прежде всего себя. Договор – это документ, определяющий существенные условия сотрудничества: перечень услуг, которые вы обязуетесь оказать, как риелтор, их стоимость, сроки и порядок оплаты. В случае возникновения спорных вопросов между заказчиком и исполнителем наличие договора позволит не только найти компромисс, но и (в особо сложных случаях) защитить свои интересы в судебном порядке.
Если эти моменты особого значения для вас и вашего клиента не имеют, договор можете не заключать – ни к какой ответственности вас не привлекут.
Здравствуйте! Это какие же услуги будет предоставлять риэлтор, не будучи посредником? Наверное, если риэлтор сначала сам купит квартиру, а потом ее продаст, в любом другом случае он будет выступать посредником между продавцом и покупателем (т.е. агентский, комиссии, поручения). «Обозвать» договор можно как угодно (услуги, подряд, да что угодно), но признавать его будут по его «предмету», наверное. Очень хочется посмотреть на такой «договор услуг».
Анна, риелтор, не будучи посредником, может оказывать услуги по:
— поиску и подбору объектов недвижимости;
— поиску покупателей и рекламе продаваемого/сдаваемого объекта;
— проведению показов продаваемого/сдаваемого объекта;
— проверке и подготовке документов;
— сопровождению клиента при проведении расчетов по сделке;
— сопровождению государственной регистрации сделки и пр.
При этом никаких действий от своего имени в интересах клиента при оказании услуг риелтор не совершает – а именно такие действия являются предметом агентского договора, который вы пытаетесь смешать с договором оказания услуг.
Посмотреть на образец договора оказания риелторских услуг вы можете в любой справочно-правовой системе, например здесь или здесь.
Я самозанятый риэлтор, арендую помещение. Могу ли я повесить вывеску Агентство такое-то (владелец помещения не против) (агентские договора я естественно не заключаю, только об оказании услуг)?
Понятия «агентство» гражданское законодательство не содержит, однако из содержания ст. 1005 ГК РФ следует, что агентством является организация, осуществляющая деятельность на основании агентских договоров.
На вывеске, в числе прочего, должна находиться информация о фирменном наименовании организации (п. 1 ст. 9 Закона о защите прав потребителей). Формально вы не являетесь агентством, т.к. не заключаете агентские договоры. Указание на вывеске слова «агентство» может быть расценено как введение потребителя в заблуждение, что станет основанием для проведения проверки со стороны Роспотребнадзора.
Именно поэтому не рекомендую вам указывать на вывеске слово «агентство» — замените его, например, на слово «бюро».
Добрый день! А как быть с финмониторингом самозанятому риэлтору? Или по нему отчётность вести не нужно?
Риелтор, зарегистрированный в качестве ИП и выбравший НПД в качестве налогового спецрежима, обязан встать на учет в Росфинмониторинг и сдавать соответствующую отчетность.
Риелтор, который стал самозанятым без регистрации ИП, на учет может не вставать. Дело в том, что ФЗ № 115 вменяет соответствующую обязанность только тем предпринимателям, которые работают с недвижимостью в качестве юрлица или ИП (см. ст. 5 Закона). На самозанятых физлиц, не имеющих статуса предпринимателя, требования закона пока не распространяются.